Une étude réalisée par Quartier Libre pour la Société Foncière Lyonnaise (SFL) en association avec Paris Développement, la Direction du Développement Economique de la Ville de Paris, s’intéresse au rôle que peut jouer l’immobilier de bureau dans la performance des entreprises.

En tant que conseiller scientifique de l’étude, voici mon regard sur la question (page 23-24).

« Quelles sont les grandes tendances que vous observez sur le marché parisien des immeubles de bureaux ?

Le marché des bureaux parisiens est le plus important marché en Europe. Par ailleurs, le taux de vacance est le plus bas comparé aux autres grandes capitales européennes, inférieur à la vacance d’équilibre estimée à 7-8 %. Paris est une métropole concentrique, et tous les moyens de transport convergent pour le moment vers le centre de Paris où les contacts dits « face-to-face » sont optimisés.

Si l’on évoque beaucoup les départs de grands comptes vers la périphérie, on peut également évoquer le retour de certaines entreprises vers le centre de Paris et vers le QCA : Sanofi, AON, SCOR, Aviva pour sa direction immobilière,…

Alors que la mode des campus en première périphérie fait récemment l’actualité (tellement la mode, que les tours qui seront prochainement livrées sont qualifiées de « campus verticaux »), on s’aperçoit que les entreprises qui le peuvent financièrement ont toutes gardé un siège dans Paris (Orange, Sanofi, GDFSuez, etc.) tout en développant ou non leurs activités de recherche et/ou back office en périphérie.

Existe-t-il une actualité particulière sur la question de la « valeur d’usage » de l’immobilier de bureau ?

Cette notion est nouvelle et c’est justement ce qui en fait tout son intérêt. En effet, si les entreprises spécialisées dans le space planning ou les aménagements de bureaux défendent depuis un certain temps l’idée que les espaces de travail sont, non pas seulement des postes de coût, mais aussi des leviers de performance pour une entreprise, la question de la valorisation de cette contribution reste entière.

Avec la crise financière de 2008, on est progressivement passé d’une approche par l’offre à une logique de la demande. Les brokers commencent à adapter leur discours et les investisseurs cherchent à mieux connaître leurs utilisateurs. Il est significatif de voir que ce mouvement s’est également traduit dans le vocabulaire, par le glissement sémantique de certaines notions : ainsi le terme de prime – qui est à l’origine une notion d’investisseur, liée à la minimisation du risque locatif – est-il entré dans le registre lexical de l’utilisateur pour caractériser certains produits immobiliers en termes de localisation, de qualité intrinsèque du bâtiment, de services intégrés,…

Malgré tout, vu des entreprises, les espaces de travail sont encore avant tout des coûts que l’on tente de diminuer, notamment en réduisant la surface du poste de travail. Elles concentrent alors bien souvent leur énergie à faire accepter aux salariés ces nouveaux environnements de travail.

Il semble que les entreprises pilotent encore assez peu de façon quantitative la contribution des espaces de travail à leur performance, pour quelles raisons principales selon vous ?

Il faut dire qu’il y a parfois un défaut de coordination et de relations entre les directions concernées qui souhaitent toutes se positionner sur le sujet : Direction des Ressources Humaines, Direction Immobilière ou Direction des Services Généraux, dénommées aujourd’hui Direction des environnements de travail.

La notion de performance suppose par ailleurs des outils de suivi et de pilotage. Ceux-ci sont encore très récents pour les directions immobilières et sont essentiellement mis en place en vue de réduire les coûts d’exploitation. De leur côté, les RH commencent à vouloir monitorer ces sujets au-delà des indicateurs classiques de suivi de l’absentéisme par exemple. Mais, là encore, les outils leur manquent face aux arguments des directions financières notamment.

Enfin, il est à souligner que le critère des économies de coûts énergétiques est encore très peu évoqué au profit presque exclusivement de celui du mode d’organisation spatial des espaces de bureaux ou de la fiscalité. Les entreprises ne semblent pas avoir de vision à très long terme lorsqu’il s’agit de sélectionner leurs futurs espaces de travail.

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Le rapport est également en ligne sur le site de SFL