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Le bureau se porte bien …

Retour sur le résumé de la Table ronde du salon immobilier – SIMI 2021 consacrée à la question des bureaux alors que la cinquième vague épidémique touche la France. Parmi les thèmes à retenir :

  • Le bureau n’est pas mort. Il se porte au contraire très bien, restant tout d’abord une classe d’actifs fortement recherchée par les grands investisseurs, dans un contexte environnemental marqué par la question du décret tertiaire, des critères ESG, etc. qui imposent le renouvellement du parc immobilier.
  • Malgré le développement du travail en dehors du bureau (télétravail à domicile principalement), le retour au bureau est souhaité par la plupart des entreprises, et contrairement aux idées largement répandues au début de la pandémie en 2020. Ce qui se traduit en cette fin 2021, par une nouvelle dynamique de marché locatif, avec en particulier un marché parisien qui se porte bien caractérisé par une hausse de la demande locative et des niveaux de transactions locatives, entrainant une pénurie d’espaces dans certains quartiers de la capitale et des taux de vacance relativement bas.
  • Le bureau et la qualité des espaces de travail restent fondamentaux pour l’attractivité et le maintient en entreprises des jeunes talents. Ceux-ci ont vécu plus difficilement le télétravail subi, et attendent des journées au bureau, le développement d’un réseau professionnel et l’accès à la culture de l’entreprise.
  • Après un trimestre automnal post-confinement, l’expérience du travail et des espaces hybrides (Flex et télétravail) se renouvelle. Le télétravail à la maison n’est pas forcément adapté à tous. Au-delà des tiers-lieux dans des espaces de coworking, la solution des tiers-lieux à l’intérieur des entreprises devient une option privilégiée pour certaines d’entre elles qui prennent en compte les questions de cybersécurité, jusqu’alors peu abordées par les media.

Télétravail et Coworking, une équation pas si simple

Retrouvez mon ITW dans le magazine Management

Flex office, télétravail, tiers-lieux : les espaces de travail hybrides sont de plus en plus présents dans les entreprises, sans pour autant se généraliser. Le flex office se développe, ainsi que les lieux tiers, qui sont des espaces de travail complémentaires au domicile et au bureau et qui peuvent se situer dans les locaux de l’entreprise ou en-dehors.
Le télétravail à domicile s’est énormément développé en France à la faveur de la crise sanitaire, alors que dans de nombreux pays du monde, le télétravail n’existe tout simplement pas. Et en Europe, le télétravail n’est pas forcément un homeworking ; il peut s’agir d’un télétravail exercé dans des tiers-lieux…

La reconversion des bureaux en logements peut-elle répondre à la crise du logement ?

J’ai rendu cet été mon rapport – à la demande de l’OCDE – sur la transformation des immeubles de bureaux en logements comme solution à la crise du logement dans la plupart des grandes villes européennes.

Après avoir réalisé une étude comparative du cas des grandes villes et marchés de bureaux notamment aux Pays-Bas, en Allemagne et en France, j’ai pu étudier les différences sensibles entre les pays et les grandes métropoles.

Si tous les acteurs immobiliers s’intéressent à ce gisement de développement important, dans un contexte où le foncier est rare et où la crise sanitaire a modifié en partie la manière dont on va travailler, le succès des opérations reste mitigé et très différencié dans la solution à la crise du logement. Succès plutôt garanti aux Pays-Bas, dans des centre-villes marqués par des marchés de bureaux en crise structurelle de surproduction, et où la transformation de bureaux est essentielle au renouvellement urbain, la situation est loin d’être semblable en France et en Allemagne, avec des différences sensibles selon les villes et les taux de vacance de bureaux sur les marchés (Berlin et Paris intramuros par exemple où les taux de vacance de bureaux sont très faibles structurellement).

Par ailleurs, quand il y a reconversions, celles-ci ne concernent pas forcément le secteur du logement intermédiaire ou social. La plus grande partie des immeubles de bureaux vacants réalisés par les opérateurs privés sont reconvertis en résidences avec services (coliving, etc.) qui ne résolvent pas forcément la crise du logement marquée par la pénurie de logements intermédiaires.

> Pour lire la synthèse : le Cogito OCDE

Sommes-nous en train d’assister à la disparition du marché locatif de bureaux ? ….

La « mort des bureaux à Paris » – l’un des plus grands et dynamiques marchés de bureaux en Europe – a été maintes fois annoncée depuis le début de la pandémie. J’ai souhaité m’exprimer à l’occasion de plusieurs interviews (Challenges, Bsmart ou BFM) et notamment d’une tribune dans Les Echos sur ce sujet.

Expérimentant le télétravail d’abord subi puis choisi, on lisait de part et d’autres que les citadins souhaitaient plus que jamais quitter Paris, ou au moins partager leur vie entre deux résidences. Le bureau, lisait-on appartenait au passé… On travaillerait désormais d’un « chez soi » à la campagne…assistant à la « revanche tertiaire » des villes moyennes.

Au-delà des études que nous menons dans la Chaire Workplace Management de l’ESSEC, qui soulignent qu’une majorité de salariés souhaitent retourner dans leur bureau pour pouvoir s’y concentrer et que le bureau reste un espace structurant dans la culture d’entreprise, …,

je souhaitais également attirer l’attention sur le fait qu’au-delà de tout ce débat sur « retour ou non au bureau », le marché immobilier de bureaux est aujourd’hui sclérosé notamment dans la capitale, où le taux de vacance est extrêmement faible (3,1 % au premier trimestre 2021, en chute libre par rapport aux 5 % enregistrés entre 2014 et 2019) inférieur au taux de vacance naturel du marché, caractérisé par un marché de la sous-location explosif (sous-estimé dans les statistiques et rapports des brokers), faussant les mécanismes économiques de marchés dans les zones tendues, et pouvant entraîner à terme une menace claire pour les entreprises dans leur libre arbitre de décider tant de leur localisation que de leur choix locatifs des espaces de bureaux.

Je poserais la question autrement : Alors que l’offre d’espaces de coworking et de tiers-lieux est largement encouragée et que l’offre de sous-location prend le relais du marché traditionnel de bureaux dans les zones centrales, sommes-nous en train d’assister à la disparition du marché locatif des bureaux ?

Quartiers d’affaires et bureaux dans la ville post-covid

Parution de notre huitième numéro des Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable présenté au MIPIM 2021

Cette huitième édition des Cahiers de la Chaire immobilier et développement durable se
propose de réfléchir à l’avenir des quartiers d’affaires et aux futurs espaces de travail dans
l’ère post-covid.

À travers les propos et regards d’experts recueillis auprès d’une vingtaine de chercheurs,
architectes, acteurs publics et du monde de l’entreprise, issus de diverses régions du
monde, cet ouvrage offre une pluralité d’éclairages sur la façon dont le secteur de
l’immobilier d’entreprise a dû répondre à ce choc exogène.

La crise sanitaire a ébranlé certaines certitudes et habitudes concernant l’organisation du travail. Le recours massif au télétravail a montré qu’une multitude de tâches et interactions qui se déroulaient habituellement dans les bureaux peuvent être réalisées de n’importe où grâce aux outils numériques. En parallèle, les bureaux et quartiers d’affaires sont restés en grande partie désertés, au plus fort des confinements, avant qu’émerge un certain nombre de questionnements sur les conditions sanitaires, mais aussi organisationnelles, dans lesquelles il était possible et pertinent d’y retourner.


Ces expériences plus ou moins heureuses du télétravail ont renouvelé des réflexions déjà en cours sur ce qui fait l’utilité du bureau, deuxième poste de dépenses pour les entreprises, et l’attractivité des quartiers d’affaires, replaçant davantage au cœur des préoccupations des directeurs immobiliers et des dirigeants d’entreprises l’usager du bureau, son bien-être, et la manière dont le bureau contribue à la performance de l’entreprise.

  • Comment les entreprises concilieront-elles télétravail et présence en entreprise, pour favoriser la collaboration, la sérendipité et le développement de liens faibles essentiels à la créativité et la productivité des collaborateurs, tout en garantissant leur sécurité sanitaire ?
  • Quel regard portent aujourd’hui les investisseurs sur la classe d’actif des bureaux ? 
  • Comment concevoir et aménager des bureaux et quartiers d’affaires attractifs et vivants, complémentaires des autres lieux de travail qui se sont développés à domicile ou à proximité des logements ?

Télécharger le pdf du cahier ICI

Ont participé à cet ouvrage :

Mahmoud AL BURAI, Méka BRUNEL, Jean-Luc CROCHON, Antoine DERVILLE, Assem EL ALAMI, Serge FAUTRE, Emmanuel GREGOIRE, Eric GROVEN, Pierre-Yves GUICE, Ronen JOURNO, Diane  LE LUYER, Patrick LEVY-WAITZ, Xavier MUSSEAU, Ingrid NAPPI, Patrick OLLIER, Nathalie PALLADITCHEFF, Carlo RATTI, Richard SHEARMUR, François TRAUSCH, Dominique TURCQ, Stéphane VILLEMAIN.

Retour au Bureau et travail hybride : A quelles conditions ? Pour quelle performance ? Quelles réalités ?

Alors que le nouveau protocole sanitaire signe la fin du télétravail obligatoire et que les entreprises font leur rentrée, l’heure est désormais au retour au bureau. Mais dans quels espaces de travail, pour y faire quoi et selon quelles modalités ?

Cette question d’actualité sera au cœur d’un nouveau Cycle de conférences que je piloterai cet automne avec l’ANVIE, accompagnée de DRH, directeurs immobiliers et de l’environnement de travail.

Deuxième poste de dépenses pour les entreprises, les espaces de travail sont au cœur des transformations des entreprises après 18 mois de crise sanitaire. Dans un contexte toujours incertain, les entreprises doivent structurer le travail hybride afin de l’inscrire dans la durée. Se pose alors la question de l’aménagement des espaces de travail.

>Les bureaux pré-crise sont-ils adaptés au travail hybride ?

Difficile de répondre à cette question avant de définir précisément l’organisation de l’activité en mode hybride. Sans oublier les attentes des collaborateurs concernant le retour au bureau. Comme l’enquête de la chaire Workplace management de l’ESSEC le montre, 81% des collaborateurs pensent qu’aller au bureau est important. Mais dans quel type de bureau ? Dans cet environnement incertain, comment anticiper les besoins pour faire les bons choix ?

>Flex-office : quelles étapes pour transformer les espaces de travail ? 

Alors que les espaces de travail ont été désertés pendant la crise sanitaire, nombre d’entreprises se posent la question de passer en flex-office, dans un objectif de réduction des mètres carrés. Mais comme l’a montré la dernière enquête de la chaire workplace management de l’ESSEC, cette solution est loin de faire l’unanimité du côté des collaborateurs. Comment  appréhender les attentes des collaborateurs, dont le ressenti est très contrasté selon les typologies de logement et les contraintes familiales. 

>Quels espaces de travail pour quelle performance ? 

Dans ce contexte de travail hybride, les entreprises doivent adopter des espaces de travail qui répondent aux besoins du “nouveau normal”. Le bureau doit-il être dédié au travail collectif ? Au contraire doit-il comprendre des espaces d’isolement ? Alors que le télétravail était auparavant réservé à des collaborateurs autonomes, les espaces de travail de type tiers-lieux sont-ils des solutions alternatives efficaces pour les salariés dont les fonctions ne permettent pas le travail à domicile ? 

Le bureau post-covid se redéfinit

Retrouvez les principaux résultats de notre troisième enquête dédiée au bureau post-confinement menée au sein de la Chaire Workplace management de l’ESSEC et publiés par le site The conversation.

Avec notamment un focus sur 3 sujets clé : le vécu du télétravail, l’espace de travail idéal et l’envie ou non de déménager.

A noter que nos études sont menées avec la plus grande rigueur académique et que nous ne publions que les résultats statistiquement significatifs.

1/ Le télétravail, moins bien vécu par les jeunes, les femmes et les employés

Abordé dans sa globalité, l’échantillon ayant répondu à l’enquête déclare avoir plutôt bien vécu la dernière période de confinement (d’octobre 2020 à avril 2021) et de télétravail : 48 % l’ont assez bien voire très bien vécue et 22 % l’ont très mal vécue.
Et pourtant, des variations sensibles sont observées selon le genre, le statut et la CSP.

Dans l’ensemble, les hommes déclarent avoir mieux vécu l’expérience que les femmes (55 % des hommes et 44 % des femmes à poste égal).Les managers l’ont également mieux vécue que les collaborateurs
En revanche, si l’on observe cette différence hiérarchique parmi l’ensemble de la population et sous l’angle du genre, elle s’avère d’autant plus prégnante parmi les femmes
53 % des femmes managers disent avoir bien vécu cette expérience, 55 % d’entre elles disent avoir été plus efficaces qu’auparavant, et elles sont 65 % à déclarer avoir mieux réussi à organiser leurs activités lors de cette troisième période.
Les ⅔ des cadres dirigeants manifestent un ressenti positif sur cette expérience. En revanche, les cadres intermédiaires manifestent plus rarement ce sentiment positif (seuls 52 % se disent plus efficaces) et les employés satisfaits par cette période de télétravail sont encore moins nombreux (39 % d’entre eux se sont estimés plus efficaces).
Ce sont également eux qui manifestent la plus grande impatience à l’idée de retrouver leurs conditions de travail initiales (66 % des employés contre 55 % des cadres).

2/ Les tiers-lieux, une solution au télétravail subi ?

A l’identique du vécu du télétravail, des distinctions apparaissent également quant à la définition idéale du bureau entre individus selon leur âge ou leur position hiérarchique. Alors que le bureau fermé séduit plus de la moitié de l’échantillon et accorde toutes catégories sociales, les avis divergent sur les autres espaces de travail.

Interrogée sur sa vision d’un bureau idéal et adapté à ses besoins post-confinement, une très nette majorité (près de 80 %) de l’échantillon s’accorde sur une préférence pour le bureau attitré, qu’il soit fermé (63 %) ou en open space (16 %). Les espaces de travail non attribués ne reçoivent, eux, que 9 % des suffrages, autant que le télétravail exclusif à domicile.

3/ Grand Paris : le télétravail ne devrait conduire qu’à un exode urbain très limité

Comme nous l’avions déjà constaté ci-dessus avec le rapport au télétravail ou l’appétence pour les tiers-lieux, ce sont principalement les statuts salariaux et les conditions matérielles de travail qui semblent expliquer les différences de propensions au déménagement parmi la population.

Contrairement aux idées largement répandues, toutes régions confondues, le projet de déménagement concerne une minorité des usagers de bureaux. Cette tendance n’est pas intrinsèquement francilienne : elle concerne plus généralement les principales métropoles françaises, en proportion variable néanmoins.

En moyenne, 44 % des enquêtés vivant dans une grande métropole envisagent un déménagement. Les usagers de bureaux aixois-marseillais (52 %) et bordelais (50 %) manifestent d’ailleurs plus fréquemment que les usagers de bureaux franciliens (49,5 %) le souhait de déménager.

Les plus jeunes manifestent ainsi le plus l’envie de déménager. En Île-de-France, 64 % des 18-26 et 55 % des 27-40 ans en témoignent, contre respectivement 40 et 21 % des répondants de la génération X (41-56 ans) et des baby-boomers (57-76 ans). Ce constat modère par conséquent la perspective d’un exode des retraités.

Le type de résidence occupée et la surface domestique ne s’avèrent pas non plus neutres sur l’envie de déménager. En moyenne et pour la France entière, 56 % des personnes résidant en appartements souhaitent déménager, contre 31 % à 32 % des résidents en maisons. Cela concerne de même 66 % des personnes résidant dans moins de 50 m2, contre 21 % de celles résidant dans plus de 120 m2.

Mise en place du nouveau CODEV de la Métropole du Grand Paris

Ravie d’avoir participé en tant que membre expert, à la journée d’installation du nouveau Conseil de développement de la Métropole du Grand Paris le mardi 29 juin 2021 à l’hôtel Potocki à Paris.

A cette occasion, nous étions plusieurs à animer des Ateliers d’intelligence collective organisés sur le thème ʺLa Métropole du Grand Paris en 2050 : les raisons d’un succèsʺ autour notamment de quatre sous-thèmes :

  • ʺDévelopper une métropole du Grand Paris attractive pour 2050ʺ
  • ʺFaire face aux risques dans la métropole du Grand Paris en 2050ʺ
  • ʺVivre ensemble dans la métropole du Grand Paris en 2050ʺ
  • ʺHabiter la métropole du Grand Paris en 2050ʺ

Hâte de nous retrouver très vite autour de la question de l’attractivité économique, du logement et de l’immobilier tertiaires dans la métropole…

Les bureaux en 2030 … le flex et le coworking ont-ils vécu ?

Ravie d’avoir participé au webinar « The Future of Work » de Deskeo.

> Retrouvez le replay de la video

Le flex-office et le coworking ont-ils vécu ?

Comment comprendre la nouvelle révolution sanitaire du bureau ?

Les bureaux en flex-office et en open-space, qui s’étaient généralisés avant la crise, sont naturellement toujours là mais, comme le montrent nos enquêtes, les salariés aspirent désormais à des espaces plus petits, de six à huit personnes (avec une préférence pour des postes attitrés), séparés des autres espaces pour cantonner les risques.

La profession réfléchit donc à « re-modulariser » les bureaux : flex office et open-space avaient pour principal objectif la productivité immobilière optimisant les surfaces, donc les coûts.

Mais avant d’envisager l’avenir de nos bureaux, je vous propose une lecture économique et financière de l’évolution du bureau : des paquebots parisiens des années 1980, au campus d’entreprise des années 2000, aux espaces de coworking des années 2010.

Comment s’écrira la suite de l’histoire ?

L’Immobilier, le nouvel atout majeur des formations au Management de l’Entreprise

La crise du covid va-t-elle changer le regard sur le management de l’immobilier ? Incontestablement oui !

Du télétravail subi et imposé par les entreprises à leurs salariés pour respecter les mesures de confinement puis de respect des règles sanitaires de distanciation sociale, au télétravail post-covid organisé et choisi pour la plupart des salariés à raison en moyenne de 2 jours par semaine, il est incontestable que gérer les ressources humaines / les richesses humaines s’accompagne aujourd’hui d’une gestion systématique des espaces de travail dans l’entreprise. Flex office, open-space avec bureaux attitrés, bureaux fermés, autant de configurations que de modes de travail et de types d’entreprises classées selon leur secteur d’activités, leur taille ou leur location dans les territoires.

L’immobilier représente en effet le second poste de dépenses des entreprises après les salaires.

Et pourtant le management de l’immobilier de l’entreprise reste encore le parent pauvre des cursus fondamentaux des sciences de gestion et des formations au management de l’entreprise en France et à l’étranger.

Comment expliquer ce paradoxe ?

Encore pour longtemps ?

Je vous invite à visualiser cette courte vidéo pour comprendre les enjeux du Management de l’immobilier

Aujourd’hui, la fonction immobilière est désormais considérée stratégique dans l’entreprise depuis la crise financière de 2008. Les entreprises ont, pour la plupart des grandes et des moyennes, organisé et structuré le management de leur immobilier d’exploitation.

Au-delà du management dit de l’innovation, le management de la 5e ressource de l’entreprise (au même titre que ses ressources financières ou ses ressources financières) est indispensable à maîtriser ou au moins à aborder dans tout cours de management général de l’entreprise, et dans les sciences de gestion en formation initiale et executive (Executive MBA).

Après avoir considéré l’immobilier sous l’angle patrimonial, puis financier avec la financiarisation de l’industrie immobilière (tout au long de la décennie 2000), il est à présent temps de considérer la « valeur d’usage » de l’immobilier, les besoins des occupants, voire même en ces temps nouveaux, la « valeur sanitaire » de l’immobilier.

Retrouvez ci-dessous les clés de lecture…