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Sommes-nous en train d’assister à la disparition du marché locatif de bureaux ? ….

La « mort des bureaux à Paris » – l’un des plus grands et dynamiques marchés de bureaux en Europe – a été maintes fois annoncée depuis le début de la pandémie. J’ai souhaité m’exprimer à l’occasion de plusieurs interviews (Challenges, Bsmart ou BFM) et notamment d’une tribune dans Les Echos sur ce sujet.

Expérimentant le télétravail d’abord subi puis choisi, on lisait de part et d’autres que les citadins souhaitaient plus que jamais quitter Paris, ou au moins partager leur vie entre deux résidences. Le bureau, lisait-on appartenait au passé… On travaillerait désormais d’un « chez soi » à la campagne…assistant à la « revanche tertiaire » des villes moyennes.

Au-delà des études que nous menons dans la Chaire Workplace Management de l’ESSEC, qui soulignent qu’une majorité de salariés souhaitent retourner dans leur bureau pour pouvoir s’y concentrer et que le bureau reste un espace structurant dans la culture d’entreprise, …,

je souhaitais également attirer l’attention sur le fait qu’au-delà de tout ce débat sur « retour ou non au bureau », le marché immobilier de bureaux est aujourd’hui sclérosé notamment dans la capitale, où le taux de vacance est extrêmement faible (3,1 % au premier trimestre 2021, en chute libre par rapport aux 5 % enregistrés entre 2014 et 2019) inférieur au taux de vacance naturel du marché, caractérisé par un marché de la sous-location explosif (sous-estimé dans les statistiques et rapports des brokers), faussant les mécanismes économiques de marchés dans les zones tendues, et pouvant entraîner à terme une menace claire pour les entreprises dans leur libre arbitre de décider tant de leur localisation que de leur choix locatifs des espaces de bureaux.

Je poserais la question autrement : Alors que l’offre d’espaces de coworking et de tiers-lieux est largement encouragée et que l’offre de sous-location prend le relais du marché traditionnel de bureaux dans les zones centrales, sommes-nous en train d’assister à la disparition du marché locatif des bureaux ?

Quartiers d’affaires et bureaux dans la ville post-covid

Parution de notre huitième numéro des Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable présenté au MIPIM 2021

Cette huitième édition des Cahiers de la Chaire immobilier et développement durable se
propose de réfléchir à l’avenir des quartiers d’affaires et aux futurs espaces de travail dans
l’ère post-covid.

À travers les propos et regards d’experts recueillis auprès d’une vingtaine de chercheurs,
architectes, acteurs publics et du monde de l’entreprise, issus de diverses régions du
monde, cet ouvrage offre une pluralité d’éclairages sur la façon dont le secteur de
l’immobilier d’entreprise a dû répondre à ce choc exogène.

La crise sanitaire a ébranlé certaines certitudes et habitudes concernant l’organisation du travail. Le recours massif au télétravail a montré qu’une multitude de tâches et interactions qui se déroulaient habituellement dans les bureaux peuvent être réalisées de n’importe où grâce aux outils numériques. En parallèle, les bureaux et quartiers d’affaires sont restés en grande partie désertés, au plus fort des confinements, avant qu’émerge un certain nombre de questionnements sur les conditions sanitaires, mais aussi organisationnelles, dans lesquelles il était possible et pertinent d’y retourner.


Ces expériences plus ou moins heureuses du télétravail ont renouvelé des réflexions déjà en cours sur ce qui fait l’utilité du bureau, deuxième poste de dépenses pour les entreprises, et l’attractivité des quartiers d’affaires, replaçant davantage au cœur des préoccupations des directeurs immobiliers et des dirigeants d’entreprises l’usager du bureau, son bien-être, et la manière dont le bureau contribue à la performance de l’entreprise.

  • Comment les entreprises concilieront-elles télétravail et présence en entreprise, pour favoriser la collaboration, la sérendipité et le développement de liens faibles essentiels à la créativité et la productivité des collaborateurs, tout en garantissant leur sécurité sanitaire ?
  • Quel regard portent aujourd’hui les investisseurs sur la classe d’actif des bureaux ? 
  • Comment concevoir et aménager des bureaux et quartiers d’affaires attractifs et vivants, complémentaires des autres lieux de travail qui se sont développés à domicile ou à proximité des logements ?

Télécharger le pdf du cahier ICI

Ont participé à cet ouvrage :

Mahmoud AL BURAI, Méka BRUNEL, Jean-Luc CROCHON, Antoine DERVILLE, Assem EL ALAMI, Serge FAUTRE, Emmanuel GREGOIRE, Eric GROVEN, Pierre-Yves GUICE, Ronen JOURNO, Diane  LE LUYER, Patrick LEVY-WAITZ, Xavier MUSSEAU, Ingrid NAPPI, Patrick OLLIER, Nathalie PALLADITCHEFF, Carlo RATTI, Richard SHEARMUR, François TRAUSCH, Dominique TURCQ, Stéphane VILLEMAIN.

Retour au Bureau et travail hybride : A quelles conditions ? Pour quelle performance ? Quelles réalités ?

Alors que le nouveau protocole sanitaire signe la fin du télétravail obligatoire et que les entreprises font leur rentrée, l’heure est désormais au retour au bureau. Mais dans quels espaces de travail, pour y faire quoi et selon quelles modalités ?

Cette question d’actualité sera au cœur d’un nouveau Cycle de conférences que je piloterai cet automne avec l’ANVIE, accompagnée de DRH, directeurs immobiliers et de l’environnement de travail.

Deuxième poste de dépenses pour les entreprises, les espaces de travail sont au cœur des transformations des entreprises après 18 mois de crise sanitaire. Dans un contexte toujours incertain, les entreprises doivent structurer le travail hybride afin de l’inscrire dans la durée. Se pose alors la question de l’aménagement des espaces de travail.

>Les bureaux pré-crise sont-ils adaptés au travail hybride ?

Difficile de répondre à cette question avant de définir précisément l’organisation de l’activité en mode hybride. Sans oublier les attentes des collaborateurs concernant le retour au bureau. Comme l’enquête de la chaire Workplace management de l’ESSEC le montre, 81% des collaborateurs pensent qu’aller au bureau est important. Mais dans quel type de bureau ? Dans cet environnement incertain, comment anticiper les besoins pour faire les bons choix ?

>Flex-office : quelles étapes pour transformer les espaces de travail ? 

Alors que les espaces de travail ont été désertés pendant la crise sanitaire, nombre d’entreprises se posent la question de passer en flex-office, dans un objectif de réduction des mètres carrés. Mais comme l’a montré la dernière enquête de la chaire workplace management de l’ESSEC, cette solution est loin de faire l’unanimité du côté des collaborateurs. Comment  appréhender les attentes des collaborateurs, dont le ressenti est très contrasté selon les typologies de logement et les contraintes familiales. 

>Quels espaces de travail pour quelle performance ? 

Dans ce contexte de travail hybride, les entreprises doivent adopter des espaces de travail qui répondent aux besoins du “nouveau normal”. Le bureau doit-il être dédié au travail collectif ? Au contraire doit-il comprendre des espaces d’isolement ? Alors que le télétravail était auparavant réservé à des collaborateurs autonomes, les espaces de travail de type tiers-lieux sont-ils des solutions alternatives efficaces pour les salariés dont les fonctions ne permettent pas le travail à domicile ? 

Le bureau post-covid se redéfinit

Retrouvez les principaux résultats de notre troisième enquête dédiée au bureau post-confinement menée au sein de la Chaire Workplace management de l’ESSEC et publiés par le site The conversation.

Avec notamment un focus sur 3 sujets clé : le vécu du télétravail, l’espace de travail idéal et l’envie ou non de déménager.

A noter que nos études sont menées avec la plus grande rigueur académique et que nous ne publions que les résultats statistiquement significatifs.

1/ Le télétravail, moins bien vécu par les jeunes, les femmes et les employés

Abordé dans sa globalité, l’échantillon ayant répondu à l’enquête déclare avoir plutôt bien vécu la dernière période de confinement (d’octobre 2020 à avril 2021) et de télétravail : 48 % l’ont assez bien voire très bien vécue et 22 % l’ont très mal vécue.
Et pourtant, des variations sensibles sont observées selon le genre, le statut et la CSP.

Dans l’ensemble, les hommes déclarent avoir mieux vécu l’expérience que les femmes (55 % des hommes et 44 % des femmes à poste égal).Les managers l’ont également mieux vécue que les collaborateurs
En revanche, si l’on observe cette différence hiérarchique parmi l’ensemble de la population et sous l’angle du genre, elle s’avère d’autant plus prégnante parmi les femmes
53 % des femmes managers disent avoir bien vécu cette expérience, 55 % d’entre elles disent avoir été plus efficaces qu’auparavant, et elles sont 65 % à déclarer avoir mieux réussi à organiser leurs activités lors de cette troisième période.
Les ⅔ des cadres dirigeants manifestent un ressenti positif sur cette expérience. En revanche, les cadres intermédiaires manifestent plus rarement ce sentiment positif (seuls 52 % se disent plus efficaces) et les employés satisfaits par cette période de télétravail sont encore moins nombreux (39 % d’entre eux se sont estimés plus efficaces).
Ce sont également eux qui manifestent la plus grande impatience à l’idée de retrouver leurs conditions de travail initiales (66 % des employés contre 55 % des cadres).

2/ Les tiers-lieux, une solution au télétravail subi ?

A l’identique du vécu du télétravail, des distinctions apparaissent également quant à la définition idéale du bureau entre individus selon leur âge ou leur position hiérarchique. Alors que le bureau fermé séduit plus de la moitié de l’échantillon et accorde toutes catégories sociales, les avis divergent sur les autres espaces de travail.

Interrogée sur sa vision d’un bureau idéal et adapté à ses besoins post-confinement, une très nette majorité (près de 80 %) de l’échantillon s’accorde sur une préférence pour le bureau attitré, qu’il soit fermé (63 %) ou en open space (16 %). Les espaces de travail non attribués ne reçoivent, eux, que 9 % des suffrages, autant que le télétravail exclusif à domicile.

3/ Grand Paris : le télétravail ne devrait conduire qu’à un exode urbain très limité

Comme nous l’avions déjà constaté ci-dessus avec le rapport au télétravail ou l’appétence pour les tiers-lieux, ce sont principalement les statuts salariaux et les conditions matérielles de travail qui semblent expliquer les différences de propensions au déménagement parmi la population.

Contrairement aux idées largement répandues, toutes régions confondues, le projet de déménagement concerne une minorité des usagers de bureaux. Cette tendance n’est pas intrinsèquement francilienne : elle concerne plus généralement les principales métropoles françaises, en proportion variable néanmoins.

En moyenne, 44 % des enquêtés vivant dans une grande métropole envisagent un déménagement. Les usagers de bureaux aixois-marseillais (52 %) et bordelais (50 %) manifestent d’ailleurs plus fréquemment que les usagers de bureaux franciliens (49,5 %) le souhait de déménager.

Les plus jeunes manifestent ainsi le plus l’envie de déménager. En Île-de-France, 64 % des 18-26 et 55 % des 27-40 ans en témoignent, contre respectivement 40 et 21 % des répondants de la génération X (41-56 ans) et des baby-boomers (57-76 ans). Ce constat modère par conséquent la perspective d’un exode des retraités.

Le type de résidence occupée et la surface domestique ne s’avèrent pas non plus neutres sur l’envie de déménager. En moyenne et pour la France entière, 56 % des personnes résidant en appartements souhaitent déménager, contre 31 % à 32 % des résidents en maisons. Cela concerne de même 66 % des personnes résidant dans moins de 50 m2, contre 21 % de celles résidant dans plus de 120 m2.

Mise en place du nouveau CODEV de la Métropole du Grand Paris

Ravie d’avoir participé en tant que membre expert, à la journée d’installation du nouveau Conseil de développement de la Métropole du Grand Paris le mardi 29 juin 2021 à l’hôtel Potocki à Paris.

A cette occasion, nous étions plusieurs à animer des Ateliers d’intelligence collective organisés sur le thème ʺLa Métropole du Grand Paris en 2050 : les raisons d’un succèsʺ autour notamment de quatre sous-thèmes :

  • ʺDévelopper une métropole du Grand Paris attractive pour 2050ʺ
  • ʺFaire face aux risques dans la métropole du Grand Paris en 2050ʺ
  • ʺVivre ensemble dans la métropole du Grand Paris en 2050ʺ
  • ʺHabiter la métropole du Grand Paris en 2050ʺ

Hâte de nous retrouver très vite autour de la question de l’attractivité économique, du logement et de l’immobilier tertiaires dans la métropole…

Les bureaux en 2030 … le flex et le coworking ont-ils vécu ?

Ravie d’avoir participé au webinar « The Future of Work » de Deskeo.

> Retrouvez le replay de la video

Le flex-office et le coworking ont-ils vécu ?

Comment comprendre la nouvelle révolution sanitaire du bureau ?

Les bureaux en flex-office et en open-space, qui s’étaient généralisés avant la crise, sont naturellement toujours là mais, comme le montrent nos enquêtes, les salariés aspirent désormais à des espaces plus petits, de six à huit personnes (avec une préférence pour des postes attitrés), séparés des autres espaces pour cantonner les risques.

La profession réfléchit donc à « re-modulariser » les bureaux : flex office et open-space avaient pour principal objectif la productivité immobilière optimisant les surfaces, donc les coûts.

Mais avant d’envisager l’avenir de nos bureaux, je vous propose une lecture économique et financière de l’évolution du bureau : des paquebots parisiens des années 1980, au campus d’entreprise des années 2000, aux espaces de coworking des années 2010.

Comment s’écrira la suite de l’histoire ?

L’Immobilier, le nouvel atout majeur des formations au Management de l’Entreprise

La crise du covid va-t-elle changer le regard sur le management de l’immobilier ? Incontestablement oui !

Du télétravail subi et imposé par les entreprises à leurs salariés pour respecter les mesures de confinement puis de respect des règles sanitaires de distanciation sociale, au télétravail post-covid organisé et choisi pour la plupart des salariés à raison en moyenne de 2 jours par semaine, il est incontestable que gérer les ressources humaines / les richesses humaines s’accompagne aujourd’hui d’une gestion systématique des espaces de travail dans l’entreprise. Flex office, open-space avec bureaux attitrés, bureaux fermés, autant de configurations que de modes de travail et de types d’entreprises classées selon leur secteur d’activités, leur taille ou leur location dans les territoires.

L’immobilier représente en effet le second poste de dépenses des entreprises après les salaires.

Et pourtant le management de l’immobilier de l’entreprise reste encore le parent pauvre des cursus fondamentaux des sciences de gestion et des formations au management de l’entreprise en France et à l’étranger.

Comment expliquer ce paradoxe ?

Encore pour longtemps ?

Je vous invite à visualiser cette courte vidéo pour comprendre les enjeux du Management de l’immobilier

Aujourd’hui, la fonction immobilière est désormais considérée stratégique dans l’entreprise depuis la crise financière de 2008. Les entreprises ont, pour la plupart des grandes et des moyennes, organisé et structuré le management de leur immobilier d’exploitation.

Au-delà du management dit de l’innovation, le management de la 5e ressource de l’entreprise (au même titre que ses ressources financières ou ses ressources financières) est indispensable à maîtriser ou au moins à aborder dans tout cours de management général de l’entreprise, et dans les sciences de gestion en formation initiale et executive (Executive MBA).

Après avoir considéré l’immobilier sous l’angle patrimonial, puis financier avec la financiarisation de l’industrie immobilière (tout au long de la décennie 2000), il est à présent temps de considérer la « valeur d’usage » de l’immobilier, les besoins des occupants, voire même en ces temps nouveaux, la « valeur sanitaire » de l’immobilier.

Retrouvez ci-dessous les clés de lecture…

Les espaces de travail de demain dans l’entreprise : un nouveau groupe de travail pour l’ANVIE

Ravie de mettre en place et d’animer le premier groupe de travail dédié aux espaces de travail dans l’entreprise avec l’ANVIE dont la mission est de « mobiliser les enseignements de la recherche en sciences humaines et le partage d’expériences d’entreprises pour mieux comprendre les enjeux de leurs transformations et identifier des leviers d’action ».

Accompagner en tant qu’UNIVERSITAIRE et CHERCHEUR, des DRH, de DAF et de Directeurs immobiliers en entreprise afin de :

  • > Comprendre l’impact de la crise sanitaire et des confinements sur l’immobilier de bureaux et l’aménagement des espaces de travail,
  • > Anticiper le développement de nouveaux lieux de travail, dans et hors de l’entreprise.

Le bureau, mais pour quoi faire ?

Ce premier atelier a pour ambition de prendre le contre-pied d’un certain « bureau bashing » très en vogue aujourd’hui. En effet, les deux confinements ont laissé suggérer qu’une vie sans bureau était non seulement possible, mais surtout souhaitable, tant d’un point de vue économique pour les entreprises que d’un point de vue organisationnel pour les collaborateurs. Mais est-ce fondamentalement vrai ?

Au-delà du sentiment d’appartenance à un collectif, quels sont les gains indéniables d’un travail effectué au bureau, en présence de son équipe ?

Le flex-office, une tendance toujours d’actualité ?

Adaptés au travail collaboratif, rendant possible une gestion flexible des bâtiments, offrant une expérience de travail nouvelle, et surtout moins coûteux que des bureaux classiques… Les promesses entourant le flex-office ne manquent pas. Entreprises et promoteurs se sont engouffrés dans cette voie au cours des dernières années. Mais différentes enquêtes montrent que ce pari organisationnel et immobilier est mis à mal : l’enquête Mon bureau post-confinement II montre ainsi que 4 % seulement des personnes interrogées disent préférer les espaces de travail ouverts avec postes non attribués à toute autre forme d’aménagement : la crainte d’une contamination, le fait d’avoir goûté au télétravail et à son calme n’y sont pas étrangers.

Le flex-office a-t-il encore un avenir ? Quels espaces de travail pour mener à bien l’activité économique tout en respectant les aspirations des collaborateurs et les contraintes sanitaires ? Pour qui et pour quoi ?

Les tiers-lieux, une solution réaliste ?

La question des déplacements et de l’organisation personnelle sera au cœur de ce dernier atelier. Les confinements nous ont montré qu’il était possible de continuer à travailler sans avoir à se déplacer quotidiennement avec, à la clé, moins de fatigue et d’anxiété. Mais tout le monde ne peut pas travailler dans de bonnes conditions à son domicile… Entre le travail chez soi et le travail au bureau, une autre voie se profile : celle des tiers-lieux, proches du domicile tout en offrant des conditions de travail conformes aux standards contemporains, notamment en termes de technologies et de qualité de connexion.

Quel est le paysage des tiers-lieux aujourd’hui en France ? L’offre est-elle conduite à se développer ? Ces lieux sont-ils adaptés aux contraintes imposées par les entreprises en termes de confidentialité et de sécurité des données ?

Télétravail et bureau post-covid : une nouvelle donne

Comment appréhender les conséquences de la montée en puissance du télétravail sur les espaces de bureau ?

La pratique du télétravail n’est pas nouvelle : son origine se situe entre les années 1960 et 1970. Toutefois, son adoption était limitée à une minorité de salariés et à quelques secteurs d’activité. En 2017, seulement 3 % des salariés français faisaient du télétravail régulièrement (DARES, 2019). Cette situation a changé radicalement avec la propagation rapide du virus Covid-19 et les mesures de confinements stricts adoptées par de nombreuses organisations comme outil de gestion de crise. Du télétravail subi au télétravail souhaité, quelles sont les attentes des salariés quant à leur espaces de bureaux ?

Ainsi selon l’Insee, lors du premier confinement (du 17 mars au 11 mai 2020), ce sont 34 % des salariés français qui ont fait du télétravail. L’étude révèle cependant de fortes disparités selon la CSP : 58 % des cadres et des professions intermédiaires ont télétravaillé lors du premier confinement, tandis que ce ratio ne concernait que 20 % des employés et seulement 2 % des ouvriers.

Nos recherches ont déjà démontré les nuances et la complexité de la relation entre un employé et son espace de travail (Nappi, Ribeiro & Cochard, 2020), ainsi que l’importance du bureau en tant que facilitateur des interactions sociales au sein des entreprises (Nappi et Ribeiro, 2020).

Lors notre dernière étude, menée au sein de la Chaire Workplace Management de l’Essec Business School, nous avons évalué l’impact de la crise sanitaire et de l’expérience du télétravail sur les attentes de 2643 employés de bureau[1] par rapport à leur espace de travail. Retrouvez dans notre article publié par The Conversation France les principaux enseignements de cette étude.


[1] Enquête réalisée sur la période du 7 au 20 septembre 2020 en France. 70 % sont des femmes et 30 % des hommes ; leur âge moyen est de 43 ans (le plus jeune a 18 ans et le plus âgé 67 ans, la médiane est de 44 ans).  Environ 70 % des répondants sont des employés de l’industrie privée, 26 % des fonctionnaires, 2 % des travailleurs indépendants et 2 % d’autres catégories de travailleurs. Parmi les participants qui sont des employés de l’industrie privée ou de la fonction publique, environ 13 % sont des cadres et 4 % des directeurs.

Allons-nous tous travailler à la campagne ?

Ravie d’être intervenue dans Les Tribunes de la Presse 2020, trois journées de débats et d’ateliers qui réunissaient à Bordeaux, venus de France ou de pays étrangers, des journalistes, des figures de la vie intellectuelle, des responsables politiques, des dirigeants d’entreprises, et des personnalités de la société civile.

(suite…)