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Sommes-nous en train d’assister à la disparition du marché locatif de bureaux ? ….

La « mort des bureaux à Paris » – l’un des plus grands et dynamiques marchés de bureaux en Europe – a été maintes fois annoncée depuis le début de la pandémie. J’ai souhaité m’exprimer à l’occasion de plusieurs interviews (Challenges, Bsmart ou BFM) et notamment d’une tribune dans Les Echos sur ce sujet.

Expérimentant le télétravail d’abord subi puis choisi, on lisait de part et d’autres que les citadins souhaitaient plus que jamais quitter Paris, ou au moins partager leur vie entre deux résidences. Le bureau, lisait-on appartenait au passé… On travaillerait désormais d’un « chez soi » à la campagne…assistant à la « revanche tertiaire » des villes moyennes.

Au-delà des études que nous menons dans la Chaire Workplace Management de l’ESSEC, qui soulignent qu’une majorité de salariés souhaitent retourner dans leur bureau pour pouvoir s’y concentrer et que le bureau reste un espace structurant dans la culture d’entreprise, …,

je souhaitais également attirer l’attention sur le fait qu’au-delà de tout ce débat sur « retour ou non au bureau », le marché immobilier de bureaux est aujourd’hui sclérosé notamment dans la capitale, où le taux de vacance est extrêmement faible (3,1 % au premier trimestre 2021, en chute libre par rapport aux 5 % enregistrés entre 2014 et 2019) inférieur au taux de vacance naturel du marché, caractérisé par un marché de la sous-location explosif (sous-estimé dans les statistiques et rapports des brokers), faussant les mécanismes économiques de marchés dans les zones tendues, et pouvant entraîner à terme une menace claire pour les entreprises dans leur libre arbitre de décider tant de leur localisation que de leur choix locatifs des espaces de bureaux.

Je poserais la question autrement : Alors que l’offre d’espaces de coworking et de tiers-lieux est largement encouragée et que l’offre de sous-location prend le relais du marché traditionnel de bureaux dans les zones centrales, sommes-nous en train d’assister à la disparition du marché locatif des bureaux ?

Quartiers d’affaires et bureaux dans la ville post-covid

Parution de notre huitième numéro des Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable présenté au MIPIM 2021

Cette huitième édition des Cahiers de la Chaire immobilier et développement durable se
propose de réfléchir à l’avenir des quartiers d’affaires et aux futurs espaces de travail dans
l’ère post-covid.

À travers les propos et regards d’experts recueillis auprès d’une vingtaine de chercheurs,
architectes, acteurs publics et du monde de l’entreprise, issus de diverses régions du
monde, cet ouvrage offre une pluralité d’éclairages sur la façon dont le secteur de
l’immobilier d’entreprise a dû répondre à ce choc exogène.

La crise sanitaire a ébranlé certaines certitudes et habitudes concernant l’organisation du travail. Le recours massif au télétravail a montré qu’une multitude de tâches et interactions qui se déroulaient habituellement dans les bureaux peuvent être réalisées de n’importe où grâce aux outils numériques. En parallèle, les bureaux et quartiers d’affaires sont restés en grande partie désertés, au plus fort des confinements, avant qu’émerge un certain nombre de questionnements sur les conditions sanitaires, mais aussi organisationnelles, dans lesquelles il était possible et pertinent d’y retourner.


Ces expériences plus ou moins heureuses du télétravail ont renouvelé des réflexions déjà en cours sur ce qui fait l’utilité du bureau, deuxième poste de dépenses pour les entreprises, et l’attractivité des quartiers d’affaires, replaçant davantage au cœur des préoccupations des directeurs immobiliers et des dirigeants d’entreprises l’usager du bureau, son bien-être, et la manière dont le bureau contribue à la performance de l’entreprise.

  • Comment les entreprises concilieront-elles télétravail et présence en entreprise, pour favoriser la collaboration, la sérendipité et le développement de liens faibles essentiels à la créativité et la productivité des collaborateurs, tout en garantissant leur sécurité sanitaire ?
  • Quel regard portent aujourd’hui les investisseurs sur la classe d’actif des bureaux ? 
  • Comment concevoir et aménager des bureaux et quartiers d’affaires attractifs et vivants, complémentaires des autres lieux de travail qui se sont développés à domicile ou à proximité des logements ?

Télécharger le pdf du cahier ICI

Ont participé à cet ouvrage :

Mahmoud AL BURAI, Méka BRUNEL, Jean-Luc CROCHON, Antoine DERVILLE, Assem EL ALAMI, Serge FAUTRE, Emmanuel GREGOIRE, Eric GROVEN, Pierre-Yves GUICE, Ronen JOURNO, Diane  LE LUYER, Patrick LEVY-WAITZ, Xavier MUSSEAU, Ingrid NAPPI, Patrick OLLIER, Nathalie PALLADITCHEFF, Carlo RATTI, Richard SHEARMUR, François TRAUSCH, Dominique TURCQ, Stéphane VILLEMAIN.

Retour au Bureau et travail hybride : A quelles conditions ? Pour quelle performance ? Quelles réalités ?

Alors que le nouveau protocole sanitaire signe la fin du télétravail obligatoire et que les entreprises font leur rentrée, l’heure est désormais au retour au bureau. Mais dans quels espaces de travail, pour y faire quoi et selon quelles modalités ?

Cette question d’actualité sera au cœur d’un nouveau Cycle de conférences que je piloterai cet automne avec l’ANVIE, accompagnée de DRH, directeurs immobiliers et de l’environnement de travail.

Deuxième poste de dépenses pour les entreprises, les espaces de travail sont au cœur des transformations des entreprises après 18 mois de crise sanitaire. Dans un contexte toujours incertain, les entreprises doivent structurer le travail hybride afin de l’inscrire dans la durée. Se pose alors la question de l’aménagement des espaces de travail.

>Les bureaux pré-crise sont-ils adaptés au travail hybride ?

Difficile de répondre à cette question avant de définir précisément l’organisation de l’activité en mode hybride. Sans oublier les attentes des collaborateurs concernant le retour au bureau. Comme l’enquête de la chaire Workplace management de l’ESSEC le montre, 81% des collaborateurs pensent qu’aller au bureau est important. Mais dans quel type de bureau ? Dans cet environnement incertain, comment anticiper les besoins pour faire les bons choix ?

>Flex-office : quelles étapes pour transformer les espaces de travail ? 

Alors que les espaces de travail ont été désertés pendant la crise sanitaire, nombre d’entreprises se posent la question de passer en flex-office, dans un objectif de réduction des mètres carrés. Mais comme l’a montré la dernière enquête de la chaire workplace management de l’ESSEC, cette solution est loin de faire l’unanimité du côté des collaborateurs. Comment  appréhender les attentes des collaborateurs, dont le ressenti est très contrasté selon les typologies de logement et les contraintes familiales. 

>Quels espaces de travail pour quelle performance ? 

Dans ce contexte de travail hybride, les entreprises doivent adopter des espaces de travail qui répondent aux besoins du “nouveau normal”. Le bureau doit-il être dédié au travail collectif ? Au contraire doit-il comprendre des espaces d’isolement ? Alors que le télétravail était auparavant réservé à des collaborateurs autonomes, les espaces de travail de type tiers-lieux sont-ils des solutions alternatives efficaces pour les salariés dont les fonctions ne permettent pas le travail à domicile ? 

Le bureau post-covid se redéfinit

Retrouvez les principaux résultats de notre troisième enquête dédiée au bureau post-confinement menée au sein de la Chaire Workplace management de l’ESSEC et publiés par le site The conversation.

Avec notamment un focus sur 3 sujets clé : le vécu du télétravail, l’espace de travail idéal et l’envie ou non de déménager.

A noter que nos études sont menées avec la plus grande rigueur académique et que nous ne publions que les résultats statistiquement significatifs.

1/ Le télétravail, moins bien vécu par les jeunes, les femmes et les employés

Abordé dans sa globalité, l’échantillon ayant répondu à l’enquête déclare avoir plutôt bien vécu la dernière période de confinement (d’octobre 2020 à avril 2021) et de télétravail : 48 % l’ont assez bien voire très bien vécue et 22 % l’ont très mal vécue.
Et pourtant, des variations sensibles sont observées selon le genre, le statut et la CSP.

Dans l’ensemble, les hommes déclarent avoir mieux vécu l’expérience que les femmes (55 % des hommes et 44 % des femmes à poste égal).Les managers l’ont également mieux vécue que les collaborateurs
En revanche, si l’on observe cette différence hiérarchique parmi l’ensemble de la population et sous l’angle du genre, elle s’avère d’autant plus prégnante parmi les femmes
53 % des femmes managers disent avoir bien vécu cette expérience, 55 % d’entre elles disent avoir été plus efficaces qu’auparavant, et elles sont 65 % à déclarer avoir mieux réussi à organiser leurs activités lors de cette troisième période.
Les ⅔ des cadres dirigeants manifestent un ressenti positif sur cette expérience. En revanche, les cadres intermédiaires manifestent plus rarement ce sentiment positif (seuls 52 % se disent plus efficaces) et les employés satisfaits par cette période de télétravail sont encore moins nombreux (39 % d’entre eux se sont estimés plus efficaces).
Ce sont également eux qui manifestent la plus grande impatience à l’idée de retrouver leurs conditions de travail initiales (66 % des employés contre 55 % des cadres).

2/ Les tiers-lieux, une solution au télétravail subi ?

A l’identique du vécu du télétravail, des distinctions apparaissent également quant à la définition idéale du bureau entre individus selon leur âge ou leur position hiérarchique. Alors que le bureau fermé séduit plus de la moitié de l’échantillon et accorde toutes catégories sociales, les avis divergent sur les autres espaces de travail.

Interrogée sur sa vision d’un bureau idéal et adapté à ses besoins post-confinement, une très nette majorité (près de 80 %) de l’échantillon s’accorde sur une préférence pour le bureau attitré, qu’il soit fermé (63 %) ou en open space (16 %). Les espaces de travail non attribués ne reçoivent, eux, que 9 % des suffrages, autant que le télétravail exclusif à domicile.

3/ Grand Paris : le télétravail ne devrait conduire qu’à un exode urbain très limité

Comme nous l’avions déjà constaté ci-dessus avec le rapport au télétravail ou l’appétence pour les tiers-lieux, ce sont principalement les statuts salariaux et les conditions matérielles de travail qui semblent expliquer les différences de propensions au déménagement parmi la population.

Contrairement aux idées largement répandues, toutes régions confondues, le projet de déménagement concerne une minorité des usagers de bureaux. Cette tendance n’est pas intrinsèquement francilienne : elle concerne plus généralement les principales métropoles françaises, en proportion variable néanmoins.

En moyenne, 44 % des enquêtés vivant dans une grande métropole envisagent un déménagement. Les usagers de bureaux aixois-marseillais (52 %) et bordelais (50 %) manifestent d’ailleurs plus fréquemment que les usagers de bureaux franciliens (49,5 %) le souhait de déménager.

Les plus jeunes manifestent ainsi le plus l’envie de déménager. En Île-de-France, 64 % des 18-26 et 55 % des 27-40 ans en témoignent, contre respectivement 40 et 21 % des répondants de la génération X (41-56 ans) et des baby-boomers (57-76 ans). Ce constat modère par conséquent la perspective d’un exode des retraités.

Le type de résidence occupée et la surface domestique ne s’avèrent pas non plus neutres sur l’envie de déménager. En moyenne et pour la France entière, 56 % des personnes résidant en appartements souhaitent déménager, contre 31 % à 32 % des résidents en maisons. Cela concerne de même 66 % des personnes résidant dans moins de 50 m2, contre 21 % de celles résidant dans plus de 120 m2.

Télétravail et Bureaux, la suite d’une histoire urbaine

Dans cette Master Class ESSEC Collection #ESSECstaysconnected, donnée pendant la période du confinement, je pose la question : où travaillerons-nous demain ? Et quels enjeux managériaux, urbains, immobiliers cela posera-t-il ? Mais surtout comment comprendre l’évolution du bureau dans la ville depuis ces 30 dernières années.

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Le bureau postcovid, Quand et Où ?

Il ne fait aucun doute que la crise sanitaire est en train d’engendrer une nouvelle révolution de bureau et qu’il faudra désormais tenir compte de la « valeur sanitaire » du bureau dans notre manière de penser les espaces de travail et la présence des usagers de bureaux au sein des locaux tertiaires. C’est ce que révèlent d’ailleurs les résultats de notre enquête Mon bureau post-confinement II, enquête réalisée en ligne auprès de 2643 employés de bureaux du 7 au 20 septembre 2020.

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La baisse des rendements locatifs immobiliers dans Paris est-elle alarmante ?

Mon invité radio : J’ai eu le plaisir d’interviewer Sigrid Duhamel, Présidente de CBRE Global Investors France. 

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L’avenir du siège social de l’entreprise dans le Grand Paris

C’est le thème de notre conférence annuelle de la Chaire Immobilier et Développement durable de l’ESSEC qui s’est tenue mercredi 12 octobre.

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Mon bureau de demain vu par les étudiants

Notre nouvelle enquête « Mon bureau de demain » vient de paraître.
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Le renouveau du quartier d’affaires de la Défense

Mon invité radio : J’ai eu le plaisir d’interviewer Hugues PARANT, Directeur général de l’EPADESA, Etablissement public d’aménagement et de développement du quartier d’affaires de la Défense Seine Arche – le plus grand quartiers d’affaires d’Europe et l’un des plus importants au monde, avec une concentration de plus de 3,5 millions de m² de bureaux – à l’occasion de la parution de la version finale du Rapport Stratégie 2025 et du lancement de Play Grouesle nouveau territoire de la Défense. (suite…)